ارتفاع مستوى السيولة سهل إمكانية حصول الشركات على التمويل العقاري

استقر سعر الفائدة على التمويل العقاري في السوق المحلي، عند مستويات تتراوح بين 4% و5% سنوياً دون تغيير يذكر، رغم ارتفاع الطلب على قروض الرهن العقاري، من جهة، وارتفاع سعر "الآيبور" لأجل 6 أشهر الذي يعتبر معياراً لمستويات الفائدة، بقيمة 44 نقطة أساس خلال 2016 من جهة أخرى، وتوقع خبراء مصرفيون استمرار نمو معدلات الطلب على التمويل العقاري خلال عام 2017.

وتظهر بيانات "المركزي" أن البنوك العاملة بالدولة زادت قيمة تمويلاتها الشهرية للقطاع بمعدل تمويل وسطي بلغ نحو 1,77 مليار درهم في 2016، بارتفاع نسبته أكثر من 44% مقارنة مع 2015، حيث كانت تبلغ قيمة التمويل الشهري نحو 1,23 مليار درهم.

وأكد مصرفيون ومستثمرون أن استمرار ارتفاع مستويات السيولة المتوافرة للقطاع المصرفي بالدولة، سهل إمكانية حصول الشركات والأفراد على التمويل العقاري اللازم لهم، رغم أن محفظة التمويل العقاري لدى بعض البنوك بالدولة وصلت إلى الحد الأقصى المسموح به كحصة من إجمالي الودائع المصرفية، ولذلك فإن زيادة الودائع والمصادر المستقرة لدى تلك البنوك سيسمح لها بمواصلة التمويل والإقراض العقاري خلال العام الحالي.

ووفقاً لبيانات المصرف المركزي المجمعة للبنوك العاملة بالدولة، فقد قدمت البنوك العاملة بالدولة تمويلات عقارية للمقيمين بلغ متوسط قيمتها نحو 1,77 مليار درهم شهرياً منذ مطلع يناير حتى نهاية أيلول/سبتمبر من عام 2016، في حين كان يبلغ معدل التمويل والتسهيلات الشهرية التي قدمتها البنوك للقطاع نحو 1,23 مليار درهم في الفترة المقابلة من 2015، ما يشير إلى زيادة شهرية في قيمة التمويلات الجديدة للعقار والإنشاءات بلغ معدلها الوسطي 44% تقريباً.

وقال فليب كينغ، مدير قطاع الأفراد في الإمارات، لمصرف أبوظبي الإسلامي، إن معدل أسعار الإجارة تبدأ من 3,5% حسب نوع العقار ومكان العقار ونوعية المنتج المالي الذي يقدمه المصرف لعملائه، ولفت إلى أن تكلفة التمويل "الإجارة" بقيت مستقرة تقريباً منذ مطلع عام 2016 حتى الآن دون تغيير.
 
وأوضح أن السوق يسجل ارتفاعاً في الطلب، كما أن هناك تنوعاً وزيادة في نوعية المنتجات التي قدمها المصرف للتمويل العقاري، لعملائه، وتوقع كينغ أن يشهد عام 2017 نمواً إضافياً في التمويل المطلوب لقطاع العقار في السوق الإماراتية.

من جهته، قال عتيبة العتيبة، رئيس مجلس إدارة مشاريع العتيبة، إن مؤشرات السيولة جيدة في السوق المحلية، لكن بعض البنوك وصلت الحد الأقصى المسموح به للإقراض العقاري وفقاً لمعايير المصرف المركزي، وفي حال زادت السيولة لدى تلك البنوك ستتوفر مزيد من التمويلات، وتعاود تلك البنوك الإقراض للعقار، وتظهر بيانات "المركزي" أن إجمالي التمويلات المصرفية للقطاع العقاري استحوذت على نحو 17% من إجمالي الودائع لدى القطاع.
 
وأضاف العتيبة: "مع ذلك التمويل المصرفي للعقار عامة متوفر بدرجة ميسرة نسبياً، في السوق المحلية، لكن تكلفة التمويل لقطاع العقار تعتمد على عدة عوامل، منها ملاءة المستثمر نفسه، والضمانات المتوفرة وحجم الطلب في السوق على التمويل، ومستويات السيولة، وسعر"الآيبور"، إضافة إلى تقديرات وتوقعات الشركات لمعدلات النمو المتوقعة للقطاع العقاري التي تعتمد عليها قرارات الكثير من المستثمرين في ما يتعلق بالتوسع الاستثماري أو تأجيل بعض المشاريع".
 
وقال: لذا فإن هذه العوامل مجتمعة تحدد التكلفة لسعر التمويل العقاري، وهذا أمر يختلف من شركة إلى أخرى، لكنه مع ذلك يمكن القول إن معدلات الفائدة خلال العام 2016 بقيت أقرب إلى الاستقرار، ويشار إلى أن رصيد التمويل المصرفي لقطاع العقار والإنشاءات في الدولة نما بنسبة 6,8% بنهاية سبتمبر 2016، مقارنة مع رصيده بنهاية كانون الأول ديسمبر 2015، بحسب بيانات "المركزي".
 
وقال بنك أبوظبي التجاري إن أسعار الفائدة على التمويل العقاري تقريباً ظلت مستقرة، خلال عام 2016، ووفقاً للأسعار التي يعرضها البنك لعملائه فإن مستويات التكلفة تنقسم إلى أربعة أقسام، حيث يقسم العملاء إلى ثلاث شرائح حسب تصنيفهم لدى البنك، ويكون سعر الفائدة للشريحة الأعلى من حيث التصنيف عند حدود 3,25% للعام الأول على أن يكون بعد ذلك 3,5% مضافاً إليه سعر "الآيبور" لأجل ستة أشهر، وبما لا يقل عن مستوى 4%، فيما يكون سعر الفائدة للشريحة الثانية 3,49% للعام الأول، ويحدد بعد ذلك بسعر "الآيبور" لأجل ستة أشهر مضافاً إليه 3,5% وبما لا يقل عن 4%، وأما الشريحة الثالثة من العملاء فيحدد سعر الفائدة على تمويلاتها العقارية بنسبة 3,75% للعام الأول وبعد ذلك يحدد بنفس الطريقة عبر سعر "الآيبور" لآجل 6 أشهر مضافاً إليه 3,5% وبما لا يقل في المحصلة عن 4%.
 
ويشار إلى أن "الآيبور" هو سعر الفائدة المعروضة على التعاملات بين البنوك بالدرهم الإماراتي، ويحدد من خلال احتساب المعدل الوسطي للأسعار التي تعرضها 11 بنكاً مختارة من السوق المحلية، بعد استبعاد أعلى سعرين وأدنى سعرين منها.
 
وارتفع سعر "الآيبور" وفقاً للبيانات الصادرة عن المصرف المركزي إلى 1,66% يوم الخميس الماضي، مقارنة مع 1,22% مطلع يناير 2016، أي بقيمة 44 نقطة أساس خلال الفترة، لكن معظم الارتفاع جاء في النصف الثاني من عام 2016، حيث من المتوقع أن يبدأ تعديل الأسعار خلال الفترة الحالية، كما يتوقع أن يستمر السعر بالارتفاع خلال 2017 تبعاً لرفع سعر الفائدة على الدولار الأميركي، نظراً للربط بين الدرهم والدولار.
وأما الخيار الرابع فهو السعر الذي يعرضه البنك لعملائه كافة من المقيمين في الإمارات عبر معادلة يحدد البنك من خلالها السعر بنسبة 3,99% لأول عام وثم 4,99% ثابتة لمدة أربع أعوام دون تغيير، وبعد ذلك يبدأ البنك باحتساب السعر للفترة المتبقية، من خلال سعر "الآيبور" مضافاً إليه نسبة 4,5%، بما لا يقل عن 5% في المحصلة النهائية.