الاستثمارات العقارية الإماراتية تولي وجهها نحو دول شرق أوروبا

توجّه مستثمرون من الإمارات إلى شراء عقارات في عدد من الدول التي لم يعتادوا على الاستثمار فيها من قبل بخاصة دول شرق أوروبا وبعض الدول مثل اليونان وقبرص وغيرها في ظل رخص أسعار العقارات في تلك الدول، ورغبة من المستثمرين في الاستفادة من قوة الدولار ومن ثم الدرهم المرتبط بالعملة الأميركية. وبحسب رصد مديري أصول في شركات وبنوك محلية لتوجهات مستثمرين محليين، فإن تنويع الاستثمارات والبحث عن فرص استثمارية جديدة، ووجود توقعات بارتفاع الأسعار في المستقبل، تعد من أهم العوامل التي تجذب المستثمرين المحليين إلى القطاع العقاري في تلك الدول.
  
وأفاد الخبراء بأن توجهات المستثمرين المحليين في العام 2017 ستكون معتمدة على عنصرين رئيسيين هما قوة الدولار الأميركي والزيادة في أسعار الفائدة الأميركية ما سيجعل المستثمرين ينتقلون إلى أدوات وقطاعات استثمارية جديدة، مشيرين إلى أن بريطانيا ستظل من الوجهات الرئيسية التي يستهدفها المستثمر الخليجي خاصة في ظل الخبرة الكبيرة والدراية الواسعة بالفرص المتاحة هناك، فضلاً عن أن انخفاض العملة البريطانية جعل قيمة الأصول تقل بنسبة تزيد عن 15% ما سيزيد من الجاذبية الاستثمارية. وبحسب بيانات مجلس الإمارات للمستثمرين بالخارج، فإن استثمارات الشركات الإماراتية في الخارج بلغت نحو 87.4 مليار دولار، بنهاية العام الماضي، لتحتل الإمارات المركز الأول عربياً في حجم الاستثمار الوطني الصادر، فيما ضخت هذه الشركات استثمارات في الخارج بنحو 9.3 مليار دولار خلال 2015.
 
الاستثمار في الداخل
 
وقال طارق قاقيش، مدير إدارة الأصول لدي مجموعة المال كابيتال، إنه على الرغم من أن قوة الدولار الأميركي وبالتالي الدرهم المرتبط معه، قد يكون له تأثير سلبي (من الناحية النظرية) على القطاع العقاري في الدولة، إلا أن ارتفاع نسبة العائد من الاستثمار العقاري في الدولة إلى نحو 7% يحافظ على جاذبية القطاع العقاري خاصة وأنها تفوق بمراحل الفائدة على الودائع البنكية، ما يجعل القطاع العقاري من أهم القطاعات الجاذبة للاستثمارات، موضحاً أن تفضيل غالبية المستثمرين الإماراتيين الاستثمار في داخل الدولة نظراً للاستقرار السياسي والاقتصادي يجعل الطلب دائماً موجود على القطاع العقاري بخاصة في أبوظبي ودبي.
 
وأكد قاقيش، أن توجهات المستثمرين المحليين في العام 2017 ستكون معتمدة على عنصرين رئيسيين هما قوة الدولار الأميركي والزيادة في أسعار الفائدة الأميركية، حيث إن التوجهات الاستثمارية الحالية تستهدف قطاع الأسهم في أميركا نظراً لتوجهات الرئيس الأميركي الجديد دونالد ترامب بزيادة الإنفاق على مشروعات البنية التحتية من أجل خلق المزيد من الوظائف وتحقيق الانتعاش للاقتصاد الأميركي ما سيصب في صالح الشركات والأسهم الأميركية، مشيراً إلى أن وجود توجه من بعض المستثمرين الإماراتيين للاستثمار في عقارات خارج الدولة يأتي نتيجة عوامل عدة مثل انخفاض أسعار العقارات بشكل كبير كما هو الحال في بريطانيا بعد قرار الخروج من الاتحاد الأوروبي وانخفاض الإسترليني، وكذا اليونان التي انخفضت أسعار العقارات فيها بنسبة قاربت 60% منذ الأزمة العالمية ما زاد الطلب الأجنبي على العقارات فيها نتيجة لزيادة فرص ارتفاع الأسعار بشكل كبير مقارنة بفرص انخفاض الأسعار مجدداً.
 
وذكر قاقيش، أن من الأسباب الأخرى التي تجعل بعض المستثمرين المحليين يستثمرون في القطاع العقاري في الخارج هو الرغبة في تنويع المحفظة الاستثمارية، وأيضا استهداف القطاع العقاري في عدد من الدول التي ظهرت كوجهات جديدة للاستثمار العقاري مثل أرمينيا والبوسنة وغيرها حيث يتوقع أن تكون فرص نمو الأسعار فيها كبيرة خلال سنوات قليلة لاسيما وأن الأسعار تعد منخفضة قياساً إلى سعر صرف الدرهم مقابل عملات تلك الدول.
وفيما يخص التوجهات الاستثمارية العقارية للمستثمرين المحليين فائقو الثروات في الدول المتقدمة، يرى قاقيش، أن تلك الفئة عادة ما تستهدف نوعية معينة من الأصول مثل شراء البنايات الكبيرة والأوتيلات في المناطق المشهورة والأكثر أماناً نظراً لتوقع تحقيق عائد جيد وتوقع زيادة قيمة تلك الأصول في المستقبل، لافتاً إلى أن المستثمرون الإماراتيون بشكل عام يفضلون الاستثمار في عدد من القطاعات داخل الدولة حيث إن الفرص الاستثمارية أكثر جاذبية ويتوقع أن تحقق أرباحاً أكثر في ظل حالة الاستقرار والنمو التي تتميز بها دولة الإمارات.
 
قوة الدولار
 
ومن جهته أفاد نادي برغوثي، مدير إدارة الأصول في بنك الإمارات للاستثمار، أن على رغم وجود أكثر من عامل يؤثر على قرارات المستثمر المحلي، إلا أن قوة الدولار الأميركي ستكون هي المحدد الرئيس للتوجهات والقرارات الاستثمارية للمستثمرين المقيمين في الدولة سواء الإماراتيين أو من جنسيات أخرى، مؤكداً أن التوقعات كلها تشير إلى استمرار ارتفاع الدولار الأميركي في العام 2017 في ظل بدء استعادة الاقتصاد الأميركي لعافيته والتوقعات بتحقيق نمو بمعدلات أفضل من الاقتصادات الأوروبية والآسيوية مثل اليابان.
 
وأوضح برغوثي، أن رفع سعر الفائدة الأميركية كان أمراً متوقعاً من قبل غالبية المحللين ولذا لم يمثل مفاجأة، ولكن كانت المفاجأة في نبرة خطاب الفيدرالي الأميركي والتي جاءت متفائلة بشكل كبير (نظراً لزيادة العوامل التي ترجح قوة الاقتصاد الأميركي) ومختلفة عن اللهجة المتحفظة في السنوات الماضية فضلاً عن التوقعات برفع سعر الفائدة 3 مرات في العام الجديد، مبيناً أن العوامل قد تختلف عند تولي ترامب المسؤولية فعلياً في العام الجديد، ولكن على الرغم من أن الرئيس الأميركي الجديد يفضل عدم زيادة قوة الدولار الأميركي بالشكل الذي يضر بتنافسية الصادرات الأميركية، إلا أن الفيدرالي الأميركي سيعمل على أن تظل العملة الأميركية على قوتها لتحافظ على مكانتها كعملة الاحتياط الرئيسية في العالم والملاذ الأمن للاستثمارات.
 
وأشار برغوثي، إلى أن رفع الفائدة الأميركية أدى إلى هبوط أداء بورصات الأسواق الناشئة بشكل نسبي حيث فضلت الأموال الأجنبية "الساخنة" الخروج من تلك الأسواق والتوجه لشراء سندات الخزانة الأميركية الاستثمارات في أسهم الشركات الأميركية التي يرجح أن تستفيد من برنامج الرئيس الأميركي الجديد لزيادة الإنفاق الحكومي على مشروعات البنية التحتية، ما سيفيد الشركات العقارية والشركات المنفذة لمشاريع البنية التحتية إلى جانب البنوك التي تستفيد من رفع سعر الفائدة، لافتاً إلى أن تحريك سعر الفائدة في البنوك المحلية تزامنا مع ارتفاع الفائدة الأميركية يصب في صالح البنوك المحلية التي أثرت أسعار الفائدة المنخفضة على نتائج أعمالها في السنوات الماضية نظراً لعدم وجود هامش ربح يمكن تحقيقه من الفارق بين سعر الفائدة على الودائع وسعر الفائدة على القروض.
 
وأرجع برغوثي، توجه المستثمرين المحليين للاستثمار في القطاع العقاري في عدد من الدول إلى الرغبة في التحوط وحماية رؤوس الأموال خاصة أن قوة الدولار الأميركي مقارنة بالعملات الرئيسية مثل الإسترليني، واليورو، والين الياباني زادت من جاذبية الاستثمار ومن توجه رؤوس الأموال إلى عدد من الدول مثل بريطانيا وفرنسا وألمانيا، منوهاً أن بريطانيا ستظل من الوجهات الرئيسية التي يستهدفها المستثمر الخليجي خاصة في ظل الخبرة الكبيرة والدراية الواسعة بالفرص المتاحة هناك، فضلاً عن أن انخفاض العملة البريطانية جعل قيمة الأصول تقل بنسبة تزيد عن 15% ما سيزيد من الجاذبية الاستثمارية خاصة في ظل التوقعات بزيادة قوة الدولار الأميركي ومن ثم العملات الخليجية المرتبطة معه.
 
توجه لشرق أوروبا
 
وبدورة قال فادي الغطيس، الرئيس التنفيذي لشركة ثنك اكستريم للاستشارات المالية، إنه على الرغم من أن قوة الدولار الأميركي ومن ثم العملة الإماراتية المرتبطة معه، قد يكون له تأثير سلبي على القطاع العقاري في الإمارات، إلا أنه لايمكن إغفال نقطة مهمة وهي أن التغير في سعر صرف العملة لا يمكن أن يكون هو السبب الرئيسي في اتخاذ قرار الاستثمار في أي دولة، مؤكداً أن هناك توجها واضحا من المستثمرين الخليجيين لشراء العقارات في عدد من الدول بهدف تنويع الاستثمارات والبحث عن عائد وربح بعد أن أصبحت أسعار العقارات في تلك الدول أرخص بسبب فارق العملة ومنها بريطانيا وعدد من دول شرق أوروبا مثل أرمينيا والبوسنة وغيرها.
 
وقال الغطيس، إن التوجهات الاستثمارية للمستثمرين الخليجيين في العام الجديد ستبتعد نسبياً عن السندات وأدوات الدخل الثابت، لتتحول إلى منتجات التأمين التي تطرحها البنوك وتؤمن عوائد ثابتة خلال فترات معينة حيث سيكون العائد أعلى خاصة أن الاستثمار في مثل تلك الأدوات الاستثمارية يكون بهدف الاستثمار طويل الأجل وليس المضاربة، مشيراً إلى أن رفع الفائدة الأميركية مضر للشركات الأميركية ولكن في مقابل ذلك فإن توجهات ترامب في العام الجديد نحو زيادة الإنفاق الحكومي وتقليل الضرائب ستسهم في تحسن أداء الشركات الأميركية.
 
وفيما يخص أداء أسواق الأسهم المحلية في العام الجديد، أكد الغطيس، أن الأسواق ستواجه عددا من التحديات أهمها رفع سعر الفائدة المحلية تزامناً مع الارتفاعات المتوقعة في أسعار الفائدة الأميركية والتي ستجعل تكلفة الإقراض في الدولة مرتفعة بالنسبة للشركات العاملة في الدولة ما قد يؤثر على نتائج أعمالها، منوهاً بأن البنوك المحلية لن تستطيع رفع سعر الفائدة على الإقراض بنفس نسب رفع الفائدة على الودائع ما قد يقلل صافي الربح المحقق من الفوائد وينعكس على صافي ربح القطاع المصرفي بشكل عام.
  
العائد على الاستثمار يصل إلى 30%
  
قال يوسف السويدي، رئيس مجلس إدارة شركة ياس للعقارات، إحدى الشركات العقارية المتخصصة في تسويق العقارات الدولية، إن توجه المستثمرين المحليين لشراء عقارات في عدد من البلدان الجديدة، مثل البوسنة يأتي رغبة منهم في الاستفادة من فرص النمو والربح المتوافرة، حيث إن العائد على الاستثمار يتراوح بين 20% إلى 30% حسب نوعية العقار وهو ما يفوق العائد في البلدان المتقدمة والمتشبعة بالاستثمارات. وأكد أن تراجع سعر صرف العملات المحلية في هذه الدول أمام الدولار الأميركي بسبب ارتباطها باليورو يشكل فرصة استثمارية جيدة للمستثمرين المحليين، لافتاً إلى أن تذبذب سعر صرف العملات لا يشكل العنصر الأكثر أهمية في اتخاذ القرار الاستثماري حيث إن العائد المحقق من الاستثمار يفوق نسبة التغير في سعر الصرف صعوداً أو هبوطاً بأضعاف عدة.
 
وحدد السويدي، عدداً من الدول التي تستقطب المستثمرين المحليين، ومنها البوسنة والهرسك، ألبانيا، صربيا، مونتينجرو، وغيرها، مرجعاً الإقبال إلى أن تلك الدول تتميز بأغلبية مسلمة من السكان وتوافر الأكل الحلال، فضلاً عن المناخ الجيد والمعالم التاريخية والعادات التي تتوافق مع عادات أهل الإمارات، ما يجعل منها وجهات مناسبة للسياحة أو السكن أيضاً.
 
وأشار إلى أن الإقبال على الاستثمار العقاري في تلك الدول كان يستقطب نوعيات محددة من المستثمرين مثل الأفراد الذين يرغبون في اقتناء بيت في أوروبا، والتجار من الطبقة المتوسطة، ولكنه أصبح يستقطب كبار المستثمرين خاصة في ظل الاستثمارات الحكومية الإماراتية في تلك الدول، لافتاً إلى أن رخص الأسعار مقارنة بعدد من الدول يعد من أهم عوامل الجذب، حيث يتراوح سعر الفيلا من 4 غرف في المناطق القريبة من المدينة وذات الموقع المتميز بين 100 إلى 150 ألف دولار أميركي.
 
وحذّر السويدي، من التعامل مع الشركات التي تروج لشراء عقارات في الخارج دون أن تكون مرخصة ويوجد لها مقر داخل دولة الإمارات. وقال إن الاستثمار في تلك الحالة يتطلب الشفافية وسابقة التعامل وتوافر المصداقية ولذا يجب على من يرغب في الاستثمار العقاري خارج الدولة أن يتحرى عن الشركة مسبقاً وأن يتعامل مع الشركات الإماراتية المرخصة، منوهاً بأن الشركة توفر للعملاء إتمام جميع المعاملات المطلوبة، مثل الإجراءات المالية والقانونية خاصة التحويلات المالية وتصديق العقود والتسجيل في المحاكم والبلديات، إلى جانب إدارة العقار في تلك الدول لصالح المستثمر مقابل رسوم إدارة بنسب معقولة.
 
وذكر السويدي، أن من أهم العوامل التي زادت من الإقبال على شراء العقارات في تلك الدول أنها أصبحت وجهات سياحية مفضلة للسياح من دولة الإمارات، فعلى سبيل المثال، يتوقع أن يزداد عدد الزوار الخليجيين إلى البوسنة من 700 ألف زائر في العام الماضي إلى 1,2 مليون في العام 2017، لافتاً إلى أن بيانات الشركة أظهرت زيادة عدد الملاك الإماراتيين في تلك الدول بنسبة تصل إلى 100% في العام 2016 مقارنة بالعام السابق بخاصة في ظل زيادة الطلب بشكل لافت ليفوق المعروض من العقارات.